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北京買房：理清思路，購房建議931

來源：騰訊網(wǎng) 　2023-08-29 11:00:02

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

賣了外地的房加積蓄手頭1500首付，新房可以接受最多2000。二手房最多1800。二套想買個(gè)保值的房子給孩子留著。前幾年沒有自住需求，大概率也是出租，因?yàn)楹图胰艘恢弊∧线叄圆惶紤]北邊。沒有學(xué)區(qū)要求。目前的想法新房是天壇府6期150平。二手房目前看了廣渠門的富貴園商品房和花市棗苑的3居，都是樓齡18年左右的。還有一個(gè)車公莊的九和苑（只能2居）。

糾結(jié)的地方是新房還是舊房？怕買了樓齡接近20年的等孩子用的時(shí)候都30年了，無論是他自住還是出手置換都會(huì)貶值？新房對(duì)天壇府那個(gè)地界確實(shí)也不太滿意。戶型勉強(qiáng)可以接受。您說天壇府能跟上大盤嗎？如果最后上面幾個(gè)小區(qū)的話，您覺得怎么個(gè)順序考慮呢？

A：

1、前幾年沒有自住需求，大概率出租，那買新房圖什么呢？相當(dāng)于買輛新車自己不開租出去，合適嗎？租客可很少有愛惜的，用不了幾年可就毀的差不多了。所以想好了再買吧，一般沒這么干的，新房最宜居的就是前幾年，而租客也不多給租金，還不念房東的好兒，未必劃算。

2、另外沒有學(xué)區(qū)要求干嘛買學(xué)區(qū)房啊？還是在高峰期溢價(jià)高的時(shí)候，租金肯定要低30%的，或許更高，圖什么呢？

3、房齡對(duì)保值來說是重要因素，但不是決定性的，維護(hù)的重要性才更大。這就跟人似的，歲數(shù)不決定是否健康，鍛煉和保養(yǎng)才更重要，我從30多歲就沒人待見了，劉曉慶都快70了還當(dāng)明星的，一個(gè)道理。北京老公房保值超過商品房的有的是，財(cái)政部、發(fā)改委、人民日?qǐng)?bào)的等等都很強(qiáng)，維護(hù)的好，房齡就不是太重要了。

4、天壇府是否能跟上大盤，我覺得挺難的。首先是板塊內(nèi)沒有先例，所有小區(qū)在剔除學(xué)區(qū)溢價(jià)后全部跑輸。升值好的只有中海紫御的大戶型，但這戶型和品質(zhì)可比天壇府要強(qiáng)一些的。畢竟當(dāng)年不限價(jià)，而中海拿地的成本才92塊錢一平米，一盒煙錢，利潤高才質(zhì)量好。天壇府的利潤率我不知道，但這年頭兒肯定不高，質(zhì)量品質(zhì)也就未必趕的上紫御的。所以考察好吧，在戶型不占優(yōu)的情況下，對(duì)其他方面的要求就更高了。

還有150平的也考慮好，普宅線是不可能變的，這超出了又不多，對(duì)流動(dòng)性來說至少不占優(yōu)。

5、其他幾個(gè)也是學(xué)區(qū)房，溢價(jià)率差不多。常規(guī)建議是首選海淀次選崇文，畢竟南城這么多年也不太強(qiáng)勢(shì)，很難說會(huì)逆轉(zhuǎn)。

僅供參考。

二

我想咨詢下關(guān)于學(xué)區(qū)房購買的問題：我家寶寶28年上小學(xué)，預(yù)算在全款2000-2500左右，在看到同事孩子小升初抑郁后就不想給孩子太大的壓力，目前鎖定在西城的金德月。我考慮的優(yōu)先級(jí)是：

1、小學(xué)和初中整體教學(xué)好，想買是西城第一梯隊(duì)的學(xué)校，最好有直升。說整體教學(xué)好是因?yàn)楸热绾陱R直升的實(shí)驗(yàn)初中據(jù)說很掐尖，如果進(jìn)不了實(shí)驗(yàn)班感覺也得不到好學(xué)校的加成；

2、小區(qū)不要太老，因?yàn)殡p職工上班比較忙，可能需要老人同住接送，所以最好要大三居；

3、不求房產(chǎn)增值，不要落后大盤就行了。我的疑問是：a,我需要先賣掉交大的一個(gè)小兩居才能有2000以上的預(yù)算，這個(gè)賣房和買房的操作是不是等26年之后再做，還是可以考慮近幾年早做準(zhǔn)備？b,我這個(gè)金額，還對(duì)居住屬性有要求，是不是先買個(gè)兩居上學(xué)后續(xù)置換，還是建議一步到位呢？c, 麻煩您推薦一些我看的學(xué)校或者小區(qū)的范圍。可能我的想法也比較多，總也梳理不出重點(diǎn)。

A：

1、先提醒一句吧，學(xué)校越好，同學(xué)們的成績就越優(yōu)秀，期望值也就越高，孩子的壓力也就越大了。壓力小的都是普校，不過分比拼學(xué)習(xí)也就輕松了。北京前幾年判斷某所學(xué)校或?qū)W區(qū)是否優(yōu)秀，就看附近的教培機(jī)構(gòu)多不多，越多的說明家長越重視孩子越努力成績?cè)胶谩?/p>

西城和海淀相比只是在奧數(shù)上不是特別重視，但也差不多。看看各牛校小升初的摸底卷子就知道了，奧數(shù)不強(qiáng)的都看不懂。所以還是做好心理準(zhǔn)備吧，進(jìn)入牛校就意味著得更加努力，尤其是實(shí)驗(yàn)班，除非是天牛報(bào)恩娃，否則壓力不會(huì)小。

2、常規(guī)建議是如果賣房后增加的預(yù)算多（包括貸款），那就提前換，房子大概率比現(xiàn)金保值。如果是平級(jí)置換或不增加太多預(yù)算，那就等2025年之后再換，看看政策或許有更多的選擇，大概率不吃虧。

3、最好一步到位，因?yàn)榭們r(jià)越高的相對(duì)溢價(jià)率倒低，居住的性價(jià)比也就相對(duì)高，風(fēng)險(xiǎn)也小。

4、現(xiàn)在我也不敢說哪所學(xué)校能保險(xiǎn)，這幾年金融街沒放開宏廟的學(xué)位，明年也夠嗆，所以不敢預(yù)測。德勝和月壇也都一樣，德勝全部出區(qū)，月壇也只有兩所普校。要不就等等看吧，2025年或許就能看出趨勢(shì)了。

僅供參考。

三

我在豐臺(tái)區(qū)部隊(duì)工作，北京無房，但在老家貸款買過，算二套資格吧？我現(xiàn)在猶豫的是資金很少，首付120萬左右的話，加上120萬公積金也買不到合適的房子。而且如果將來單位有統(tǒng)建房還或許會(huì)影響資格。

當(dāng)然以我現(xiàn)在的情況還得至少排隊(duì)七八年，所以想問一下如果這套房算投資的話是否合適？另外也有想法賣掉老家的換到北京，這樣能增加約60萬的首付。

A：

1、北京到目前為止的限購政策是，只要在全國范圍內(nèi)有過房貸就算二套資格。既然是貸過款了，那還能貸滿120萬公積金嗎？二套資格都是60萬了，部隊(duì)的應(yīng)該也是這政策吧。那如果是這樣，減去稅費(fèi)的話能買170多萬的房，在北京基本都是郊區(qū)，自住為主，不太好算投資房。

2、商品房應(yīng)該不影響統(tǒng)建房資格，保障房一類的才影響呢。所以只要是二手房就應(yīng)該沒影響，就算原來是保障房（包括二類經(jīng)適）一過戶也是商品房了。但這我不敢保證啊，只是聽說是這種規(guī)定。

3、房子是用來住的，老家的如果住不上了就換到北京唄，這樣能選擇更多些。在豐臺(tái)的話可以看看西邊的，房山先看長陽，沒合適的再向西看到大學(xué)城一帶，別太往西了。門頭溝看上岸一帶，梧桐苑是限競房的試點(diǎn)兒，但卻是商品房的性質(zhì)，保值也不錯(cuò)。郊區(qū)的就是租金稍微低些，比市區(qū)低10%吧，其他的只要在地鐵沿線別太遠(yuǎn)的都保值還行，傳導(dǎo)排序靠后一些而已。

4、在其他的我不懂了，統(tǒng)建房的傳說太多，還是咨詢單位吧，我不敢瞎說。

僅供參考。

四

我兒子在燕郊有房，前幾年我給買的，在他名下，到現(xiàn)在還賠10%左右，中介說應(yīng)該今年能漲回來。如果賣掉的話150萬，沒貸款，他現(xiàn)在在**單位，有公租房，但買福利房沒戲，所以我想用300萬的首付給他在北京買。他目前收入一萬出頭，我想貸款到300萬，中介說可以讓我做擔(dān)保還款人。這方案沒問題吧？

A：

1、沒什么問題，都是常規(guī)操作。

2、**單位在西三環(huán)吧？估計(jì)燕郊的住不上，那就換掉唄。不過提醒一下，如果燕郊的上漲10%，那北京就算不比燕郊漲的多，排序也會(huì)靠前。歷次行情都是北京的先漲，然后才傳導(dǎo)到環(huán)京。燕郊的有可能比北京漲的猛跌的狠，但沒提前過。這看自己判斷吧，要是我就不等這10%了，提前換到北京也不吃虧。

3、貸款好辦，這種體制內(nèi)的本來就不會(huì)被為難，尤其現(xiàn)在銀行額度足，沒什么難批的，只要能確保還款就行。

僅供參考。

五

單位在回龍觀有一套130平宿舍，無產(chǎn)權(quán)可一直居住，回龍觀自己還有一套130平三居室，孩子在西城上學(xué)，請(qǐng)問章哥，自己的房子是不是應(yīng)該賣掉？想在城里三環(huán)里再買一套。我看回龍觀的房子跌了不少，不知現(xiàn)在賣合適嗎？

A：

1、這我不好回答，猜不出都是什么小區(qū)，三環(huán)里說的是哪個(gè)啊？是不是學(xué)區(qū)房？這還是說具體的吧，要不然無法判斷。

2、回龍觀跌了不少，怎么說呢？漲跌是正常的，房價(jià)從來也不是永遠(yuǎn)漲的。市區(qū)也跌了，德勝動(dòng)輒跌幾百萬呢，中關(guān)村跌的不多，但算上橫盤的話也不少。不過再怎么跌也趕不上前幾次崩盤，2008那動(dòng)輒30%起，郊區(qū)腰斬的都有的是。其他的1998、2002、2010、2014哪年也比今年狠的多，但也不都漲回來了嗎？所以一般不建議追漲殺跌，還是看長遠(yuǎn)吧。

3、總之還是說具體的小區(qū)吧，要不然我不知道說什么。

僅供參考。

六

我們目前家住大興，老大在景山小學(xué)大興實(shí)驗(yàn)學(xué)校低年級(jí)，老二明年上小學(xué)。剛得到北京戶口。大興的房子（類似房子最近成交價(jià)520萬左右），想置換個(gè)朝陽的學(xué)區(qū)房，是否可行？

居住需求也是剛需～學(xué)區(qū)也是剛需～可否推薦學(xué)區(qū)？預(yù)算有限，學(xué)區(qū)只要比大興這邊好就可以。

A：

1、換朝陽的學(xué)區(qū)房，沒什么不可行的啊。

2、預(yù)算是多少啊？520是成交價(jià)，總價(jià)準(zhǔn)備買多少的，不談錢怎么聊房子啊？這還是先做個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不我也不知道說什么。

3、朝陽就那幾個(gè)學(xué)區(qū)，白小+80和朝外的溢價(jià)相對(duì)高，跟東西海差不多，但質(zhì)量算最好。帝景、嘉銘、陳分、芳草地+陳本的都溢價(jià)率中等，清朝的溢價(jià)低，其他的就都沒什么溢價(jià)了。這還是先說預(yù)算吧，然后對(duì)照一下各個(gè)學(xué)區(qū)房的價(jià)格。帝景的肯定沒合適的，其他的都能買到。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！

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