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X47的未來沒有“壕”|今日熱搜

來源：中房評　2023-06-17 10:08:57

6月16日，北京發(fā)布高溫橙色預警，仍擋不住開發(fā)商沖向經開區(qū)亦莊新城X47R1地塊（以下簡稱：X47地塊）的熱情。來自江蘇的國企——中皋置業(yè)以79.12億元+現房銷售面積5.3萬平米的條件幸運搖中。該地塊住宅樓面價約4.44萬元/平米，銷售指導價7.7（現房7.9）萬元/平米。

有人說中皋置業(yè)是“馬甲”——看破不說破。“馬甲”問題現在還重要嗎？

重要的是：X47地塊未來會做什么樣的產品？這么好的地塊能出做大家預期的豪宅嗎？

(資料圖)

基于對參拍企業(yè)的調研和部分讀者提供的線索，我們獲悉：X47地塊將來規(guī)劃的產品很可能以剛改類產品為主，不會做旁邊中海京叁號院那樣的高端改善產品。

壹

和X47地塊在同一天出讓的奶西315地塊參與企業(yè)寥寥，從2022年6月份開始，奶西區(qū)域先后出讓過三宗住宅地塊，總計供應了約1500套新房，從今年入市項目望京云尚開盤認購172套的成績來看，區(qū)域呈現出供應過剩的苗頭。

近期，望京片區(qū)新房渠道傳出望京云尚開盤后退房率較高的消息。有行業(yè)人士擔心持續(xù)供地的奶西會成為下一個崔各莊，變成供給過剩區(qū)域。

X47所在的亦莊河西區(qū)域供給情況又是如何呢？

一、新房供給空白期

從新房供給看，X47地塊所在的亦莊河西板塊上一個入市的商品房項目是中海京叁號院：2021年2月開盤，戶型面積168平米—240平米，共計房源998套，在2023年2月份左右全部售罄。如果把項目去化分為三個階段，呈現出如下特點：

1、開盤階段-難（2021年2-4月份）。中海京叁號院開盤去化量在150套左右，去化比例約15%，這個成績在中海內部并不優(yōu)秀。項目銷售單價約7萬元/平米，是當時亦莊的天花板。純改善產品的定位讓其總價達到1000萬元-1680萬元，總價1000萬元以下沒有供應。對于彼時尚有部分單價不到6萬元/平米限競房銷售的亦莊河西區(qū)，這個總價的銷售難度可想而知。

2、順銷階段-順（2021年4月份到2022年4月份）。隨著2021年4月份亦莊獲得“教育獨立”特權后，“亦莊獨立學籍區(qū)”的政策傳出，區(qū)域內的限競房從之前“紅海競爭，互打價格戰(zhàn)”到“頂著表價賣，還要托人買”，完成市場反轉，且全部售罄。

這一階段中海京叁號院銷售明顯提速，主力戶型168平米中高樓層房源銷售一空，200平米戶型售罄。截至2022年4月項目整體剩余房源在300套左右，其中總價最高的240平米邊戶房源剩余較多。

彼時亦莊限競房項目很多都還沒有交房，受益于“學區(qū)鎖區(qū)”的項目主要集中在亦莊金茂悅、金茂府、海梓府、金域東郡等二手房項目，這些社區(qū)居住人口穩(wěn)定，因此“學區(qū)鎖區(qū)”的效應并沒有完全爆發(fā)。

3、清盤階段-快（2022年5月份到2023年2月份）。隨著2022年9月人大附中亦莊新城學校正式開學，大量周邊區(qū)域（比如：中信新城、瀛海）的家長開始瘋搶購亦莊學區(qū)房，不但中海京叁號院最后300套房源銷售一空，周邊二手房單價更是在這兩年間（2021年4月-2023年2月）上漲了30%。比如：海梓府83平米二手房從7萬元/平米左右的單價，飆升至9萬元/平米。

因此，區(qū)域新房不存在供應過量問題。

二、二手房供給充裕

但從二手房供給看，亦莊河西區(qū)的供應量一直十分充裕。比如，前面提到曾經成交單價摸到9萬元/平米的海梓府，目前貝殼APP上二手房掛牌數量達到39套，旁邊的金域東郡掛牌60套，亦莊金茂悅掛牌40套，亦莊金茂府掛牌也有19套。

而隨著2020年-2022年和悅華錦、金隅金麟府、金隅學府、中旅亦府、京華雅郡等限競房項目陸續(xù)交付、取證5-6年后，會有一批更“剛”的二手房進入市場。

到時，市場上可以交易的房源數量將超過3000套，這樣會給X47地塊的銷售帶來怎樣的影響呢？

最直觀的是，低總價產品競爭會更加激烈。

貳

從開發(fā)商操盤視角看，X47地塊究竟該做大還是做小？

房小評詢問多家房企設計部負責人，X47地塊從條件上，很難承載120平米以下小戶型產品，因此，無論哪家房企拿到，都會選擇打造150平米以上的改善產品。

“從中海京叁號院的銷售過程就可以看出，1500萬元是區(qū)域的天花板，超過這個總價的產品沒有外在因素影響，去化不會快。”一位營銷總表示，產品定位是一個比較復雜的事情，適合地塊的產品，市場未必認可。

1、X47可以復制中海京叁號院的產品嗎？

中海京叁號院開創(chuàng)式的168平米三室和240平米邊戶四室產品都非常創(chuàng)新，但從市場的銷售反饋來看，大三室的銷售去化速度更快。

所以，中皋置業(yè)大概率會沿用大三室的設計理念，壓縮面積控制總價，而大四室的邊戶產品即便會有，數量不會太多。反而是200平米的四室，有可能成為主力戶型。

2、亦莊獨立學籍的買房紅利還有多大？

從北京市人口出生數量來看，X47地塊還能享受到這一紅利。

2017年北京市出生人口達到階段性頂峰，但是隨后兩三年內人口出生規(guī)模仍不低，也就是2023年9月及之后兩年內上學的孩子數量還是很多，好學校的學位會非常緊張，為孩子上學買房的需求也會達到頂峰。X47地塊旁邊就是北京市第二中學亦莊學校和北京亦莊實驗中學（亦莊十一學校），仍然可以享受亦莊學區(qū)房紅利。

3、亦莊金茂悅等周邊二手房業(yè)主會是X47地塊主力買家嗎？

答案是：不會。

因為家住亦莊金茂悅、海梓府的業(yè)主多數是中產階層，其中很多人存在改善剛需，比如二胎，老人過來團聚等換房需求。但是這些業(yè)主的收入多數是靠上班取得，換房的方式也多為賣舊換新，以改善居住面積為主。

例如一位家住海梓府的朋友就賣掉了83平米的兩居去換了中海興叁號院144平米的三居。這些人換房是換大為主，雖然有學區(qū)加持，但是如果賣掉二手房不能換更大面積的，多數不選擇在本區(qū)域內置換。

X47地塊的潛在客戶反而是亦莊金茂府、金茂逸墅這類家底殷實的地緣性改善客戶，他們即便不賣舊，也能買新。

但是如果X47地塊做成剛改產品，那么這些周邊二手房業(yè)主則不太可能是主力客戶。反倒是亦莊外的客戶，奔著學區(qū)而來。

從開發(fā)商操盤來看，X47地塊產品做小是明智之選，未來也不愁賣。只是可惜了這么好的地塊，以及市場上那些對它將建成豪宅而抱有期待的買房人。

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